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银河证券:房地产业仍是支柱产业

发布时间:2019-10-09 16:05:52 编辑:笔名

银河证券:房地产业仍是支柱产业 2012-05-08 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

核心要点:

判断房地产业的发展前景,必须对当前中国经济发展的阶段和未来经济增长的内在动力进行分析。目前中国经济仍处于跨越中等收入陷阱、通过制度释放实现产业结构升级和增长方式转变的阶段,同时,在此阶段面临着通过矫正内外经济失衡,实现经济增长从依赖外需转向扩大内需。扩内需的核心就是进一步深化城镇化,那么与城镇化加快相关的固定资产投资和城市消费将成为拉动经济增长主要动力,其纽带就是房地产业。

以城镇化为依托来判断房地产业的发展空间,这就需要分析人口结构的变化趋势、房地产的供需状况和消费结构升级的状况。

以每年的人口抽样统计来推断,15-59岁的劳动人口占比在2011年左右便会达到70%左右的最高点,随即开始下滑,到2020年到63%左右。老年抚养比(即60岁以上人口数:15-59岁人口数)将从2010年的20%左右上升到2020年的30%以上。但60岁以上老年人口的增长并不意味着家庭消失数立即会提高。以平均年龄75岁计算,2025-2055年我国人口消失的速度会增加;由于同期的生育率也越来越低(目前已经低至1%附近),2025年后我国人口进入负增长的概率较大,但在2025年之前,人口增速还只是逐步放缓。但由于人口增速的下降并非老龄人口的消亡所致,而是新生育人口的下降使然,未来劳动人口的增速会出现放缓。

2009年我国的城镇化率(城镇人口数占比)为48.34%,若城镇化率未来仍按照目前每年约一个百分点的统计增速来估算,未来10年每年的新增的城镇人口在1600万左右。若土地流转加快,即便按当前第一产业就业人数平均每年减少2%。那么,这意味着未来10年每年新增的城镇人口将在3000万左右。当前房地产占GDP比重也只有5.56%,离发达国家的10%左右份额还有很大距离。

仅从静态供需来看,目前的供给远未满足潜在需求。1995到2011年间竣工的商品住宅面积为60.7亿平米。与此同时,2011年城镇人口数也已近7亿,以50岁以下人口占比70%估算,对住房面积的需求在130亿平米左右。相差70亿平米的需求空间,若按目前每年7亿平米的供给速度来算,十年尚能实现供需平衡。

由于房价与人均收入比已经出现严重背离,2010年以来实施了“标本兼治”的调控策略。从当前的房地产市场运行来看,房价已经出现回调迹象,“治标”已经初现成效。预计全国整体房价没有出现决策当局所期望的一定幅度回落之前,调控政策仍将延续。一旦“治标”见到成效,那么“治本”政策(例如税收等)将随之推出,以保证刚需能得到有效满足、投机需求得到有效抑制、地方政府的土地财政政策能得到一定程度的转型,实现房地产市场的持续健康发展。国家也通过房地产业这一支柱产业的平稳发展实现宏观经济的平稳运行。

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